TVA pe locuințe. Tot ceea ce trebuie să știi despre modificările fiscale intrate în vigoare la începutul acestei luni

Începând cu 1 august 2025, Legea nr. 141 a adus modificări semnificative în legislația fiscală ce afectează direct achiziția de locuințe în România, inclusiv în Constanța. Iată tot ceea ce trebuie să știi despr noile modificări fiscale și aspectele de care ar trebui să ții cont în perioada următoare:

1. Cota standard de TVA crește la 21%

Cota standard de TVA aplicabilă majorității produselor și serviciilor se majorează de la 19% la 21%, inclusiv pentru multe locuințe, în special cele nou-construite, livrate după 1 august. Practic, dacă nu există excepții speciale, toate locuințele nou-achiziționate vor fi impozitate cu TVA de 21%.

Reclame

2. Excepționale: TVA de 9% – doar în anumite condiții

Persoanele fizice pot beneficia de cota redusă de 9% TVA pentru o singură locuință, în perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

1. Locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp (anexe excluse) și o valoare (inclusiv teren) de cel mult 600.000 lei, exclusiv TVA.
2. A fost încheiat un contract între vii (antecontract sau similar) pentru plata în avans până la 1 august 2025.
3. Locuința trebuie să fie locuibilă ca atare la momentul livrării, care nu poate depăși 31 iulie 2026.
4. Persoana nu a mai achiziționat altă locuință cu TVA redus de la 1 ianuarie 2023, conform Registrului achizițiilor de locuințe cu TVA redus.

De asemenea, dacă antecontractul a fost semnat între 3–31 iulie 2025, este necesar ca 20% din valoarea locuinței (fără TVA) să fi fost plătită ca avans, integral până la 31 iulie 2025.

3. TVA de 9% pentru locuințe sociale către primării

Până la 1 august 2026, este prevăzută aplicarea cotei reduse de 9% TVA pentru clădirile (inclusiv terenurile aferente) destinate atribuirii cu chirie subvenționată unor persoane sau familii cu venituri reduse, dacă au fost încheiate contracte între vii pentru plata în avans până 1 august 2025.

4. Ce nu mai beneficiază de TVA redus de 9%

Odată cu Legea nr. 141/2025, cota redusă de 9% este eliminată pentru majoritatea operațiunilor cu locuințe; doar cazurile tranzitorii menționate mai sus permit aplicarea acesteia, după îndeplinirea condițiilor stricte.

5. Care sunt riscurile pe care trebuie să le cunoști

Conform publicațiilor specializate, există mai multe riscuri fiscale asociate aplicării TVA redus la locuințe, printre care:

Spargerea artificială a tranzacției, pentru a aplica TVA redus doar pe locuință și standard pe loc de parcare – o practică care poate fi recalificată de ANAF și duce la plata diferenței TVA, adesea de către cumpărător contractual.

Dificultăți în interpretarea criteriului „locuibilă ca atare” – ANAF a fost uneori rigidă, iar dacă consideră că locuința nu era funcțională la livrare, poate impune TVA standard retroactiv.

Antecontractele pot reprezenta surse de litigiu – modificări, resemnare, sau resemnarea unui nou antecontract pot ridica suspiciuni și riscuri de invalidare a TVA redus.

Etichete:

• imobiliare
• modificari fiscale
• tva
• tva locuinte